北京组合拳响应“九部委十五条”

 5月29日下午，北京市建委、国土局、发改委、规划委、统计局五部门联合召开了一个小范围的新闻发布会，与会者只限于少数市属媒体。会议透露了一系列对于北京房地产业的调控措施。

    正是当日，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（下称“九部委十五条”），其中不乏具体数字的规定，被视作是对此前不久“国六条”提出的调控意见的具体量化。

    北京市此次反应可谓是异常迅速。据知情情人士介绍，这次北京市五部门的联合新闻发布会，就是在市有关领导的亲自督战下紧急召开的，甚至这五部门负责对外宣传的工作人员事先都未曾知晓。

    灼热的北京楼市已是山雨欲来。

    126公顷“限价土地” 入市

    从北京市的细则来看，土地供应量结构调整是重中之重，其中最为引人注目的是酝酿多时的“限价土地”的出炉。

     所谓“限价土地”，即是指这些地块将在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标的方式确定开发建设单位。

    

    “我局拟近期推出6个中低价位、中小套型普通商品住宅用地，总土地面积约126公顷。”北京市国土局副局长、新闻发言人张维说，“这六块地分别位于北京市城市中心区的东、南、西部，具体为：丰台区东铁营地块、朝阳区常营乡地块、朝阳区广渠路地块、石景山区老古城地块、石景山区刘娘府地块和石景山区五里坨地块。”

    张维表示，目前北京市国土局正在其它相关委办局的协助下，组织这些地块上市前的包装和测算，准备陆续入市供应。

    而2004年“8·31”的协议出让项目，目前未形成实际住宅供应的规划住宅总建筑面积约为2600万平方米，其中，有规划建筑面积约1070万平方米，共计95个项目因各种原因尚未开工。针对这95个项目，张维表示，市国土局将鼓励其改做中低价位房。“对其中愿意改为中低价位、中小户型普通商品房项目的，给予延期一年期限并积极协助办理其它相关手续的优惠政策。”

     除此之外，北京市国土局还将加快、加大经济适用房用地的供应。具体措施是：拟将化工三厂地块、染料厂地块提前供应，投入到经济适用住房建设中。

    数据显示，截至4月底，北京市供应的经济适用住房项目用地已经达到180公顷，约占全年总计划（300公顷）的60%。

    力破土地供应顽症

    有专家认为，这一年来北京房价猛涨，究其原因还在于土地供应的隐患。

    根据北京市国土局近期初步调查统计，全市2002年到2005年已出让住宅项目用地面积约为7400公顷，规划住宅总建筑面积约为15000万平方米。

    基于上述统计数据，张维表示，目前市场上的住宅用地的供应是充足的。

    但在市场的第一线，开发商口中的“地荒”之声始终不绝于耳，表现为实际形成的住宅产品的供不应求。仔细分析不难看出，土地供应与住房供应的不对称，是由于北京市场上存在着大量的闲置土地。

    数据显示，截止到2005年底，未形成实际住宅供应的土地面积约为4000公顷，约占已出让住宅土地面积的53%；规划住宅总建筑面积约为8000万平方米，包括未办理销售许可证的6720万平方米和已办理销售许可证未售出的1250万平方米，约占已出让住宅项目规划总建筑面积的54%。

    而在这8000万平方米没有形成供应的规划建筑面积中，其中2004年已供用地但目前未形成实际住宅供应的规划建筑面积约为4500万平方米，占2002年到2005年未形成实际供应的住宅规划建筑面积总数的65%。

    尽管对于闲置土地，一直都有收回政策加以限制，但政策执行的力度一直令人质疑。

    在此次新闻发布会上，张维再次强调了要加大对闲置土地的处理力度。

    具体规定是：对超过合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按照闲置土地处理。

    张维表示，北京市国土局近期将重点对2004年已出让的住宅项目，特别是“8·31”协议出让的住宅项目加强督促，推动其尽早入市销售，形成实际供应。

    供给环节加强监管

    在供给环节，北京市建委还出台了更为严格的措施，加强对交易市场的监管力度。

    北京市建委副主任苗乐如介绍说，对于已经领取预售许可证或可以销售的现房项目，必须在房屋交易管理网和售楼处，分别公布每个楼栋开盘进度和拟销售价格；开发企业自领取预售许可证之日起三天内必须开盘，并按整栋对外销售；开发企业自留预售房屋的，需取得房屋所有权证后方可销售；所有预售房屋必须通过北京市房地产交易管理网网上认购，不得进行无证排号认购或私下签订认购协议。

    苗乐如强调，“对开发企业虚假宣传、违规交易、囤积房源和哄抬房价等扰乱市场秩序违反交易管理规定的行为，一经查实，即在交易网上对开发企业、销售单位、销售人员进行违规行为公示。情节严重的，将开发企业所售项目楼盘的所有未售房屋按每套房屋公布签约价格、签约条款，在交易网和有关媒体上公示，进行公开销售。同时按规定对其违法行为进行行政处罚，违法违规行为记入企业信用档案，在媒体上进行公开曝光。”

    对于上述政策组合拳，中国社科院金融研究所副主任尹中立表示，这些政策对于调整住房结构、规范开发商销售行为，会起到一定的作用。但其最终能否起到预期效果，还是要看政策的执行力度。

    例如推出六块限价土地，“虽然可以起到抑制地价的作用，但126公顷对于北京房地产市场来说还是杯水车薪，数量太少了。要想从根本上抑制房价，北京七成以上的土地都应该由政府限房价、限套型。”

    首都经贸大学教授邢亚平认为，限价地推出后，怎么销售以保证这些房子真正卖给中低收入群体，是需要相关部门深入研究。

    “囤积房源和哄抬房价行为归根结底是供给不足造成的，只要增加供给、压缩需求，问题很快就会解决。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩分析说，“如果采用一些行政措施去解决，一是情况不好认定，监管成本高；二是也管不好；三是容易造成很多冲突。市场的问题尽量用市场的办法解决，不但效果好，成本也低。”

    来自北京市建委有关人士的消息是，这次的政策“组合拳”也许只是一个开始，“后面肯定还有其它调控措施将会陆续出台”。