外资潮涌 外管局限制政策胎动

 外资进入房地产的限制政策正在酝酿之中。

    日前，记者了解到，为确保金融安全、稳定楼市，有关主管部门正在考虑对外资投资中国房地产设定限制，以减少外资对市场的冲击，但具体内容和时间表尚未确定。

    调控热钱？

    记者最早得到此消息的时间是五月中旬。

    据称此间，一个级别非常高的政府会议上，外资热钱涌入的问题与高房价一起成为了会议两大焦点。随之，便传出政府将对外资进入房地产领域进行限制的消息。

    到记者发发稿时，此消息尚未得到国家外汇管理局的最后证实，具体内容和出台时间表也因此成为悬念。

    而据知情人士透露，今年，国家外汇管理局在重点监测资金流动的领域中，房地产首当其冲，其目的也显而易见，意在更严格地控制投机资金。为此，国家外汇管理局已在提高外汇管理信息化水平上大下功夫，加强跨境资本流动和国际收支监测预警建设，完善高额债务监测预警和市场预期调查系统，逐步建立或有负债和境外债权的管理和统计监测体系。

    看来，无论这一政策是否很快出台，有一点可以肯定，政府已经开始密切注视外资的流向，特别是对房地产领域的投资动向，以及由此带来的市场反应。

    今年4月下旬，国家外汇局资本项目管理司副司长孙鲁军曾表示，外汇局对外资进入房地产和“其他投资”猛增已经高度关注，并且正在积极研究相关对策。

    而在此之前，国家统计局新闻发言人郑京平在国务院新闻办的新闻发布会上明确表态：在房地产价格继续保持快速上涨的态势下，对于外商作为直接投资进入国内房地产领域的政策，需要适当考虑，重新评估。据了解，这是中国政府官员首次在公开场合表示要调整外商投资国内房地产的现行政策。

    此后的5月23日，建行董事长郭树清在出席科博会金融高峰会时指出，必须及时调整资本流进流出的政策，特别是应该限制境外短期资本投资境内房地产和对其他一般加工业的投资。

    对外资进入房地产的机制调整再度升级。而显然，目前业界已经把目光聚集到了这个悬念重重的限制政策上来了。

    源起外资涌入

    此项政策酝酿的背后实际上是外资热钱大举挺进房地产的现实。外资进入房地产的领域已从写字楼、工业用地、商用物业扩展至住宅领域。

    近日，摩根士丹利在上海购入新建豪宅华山夏都116套物业，涉资8亿。

    上月17日，嘉德置地在新加坡发布公告，斥资13.2亿元从金融街手中购买西环广场的商用地产。到目前为止，该公司仅在北京地区的投资就已经在百亿左右。

    几乎就在同时，德意志银行买下北京美林香槟小镇174套别墅，这成为京城首个外资购买住宅的案例，涉及交易金额近4亿元。

    记者在采访中还发现，除了原有的美国、德国、英国、新加坡等基金和财团外，日本等国已有大量资本涌入。不久前，日本Replus株式会社就以24亿元收购华贸中心1、2号写字楼近12.4万平方米的面积。

    “从2005年开始整栋的购买投资型房地产，开始演变成收购房地产企业的股权，这种演变的脉络又非常清晰。”中信证券研究部经理王德勇指出。

    “今年年底，金地可能还会做一次增发，规模在10－15个亿。”金地集团总裁张华纲向记者坦言，增发成功之后，可能国际资本在公司的比例会更高。“今后这个比例会提升，不排除有超过10％以上的可能。”

    而首创集团总经理刘晓光在接受本报记者专访时也透露，首创国际私募很快就会有所突破。“保守地说，募集几十亿的现金没有问题。”刘晓光坦言，现在已经有十几家国际投资者在和首创进行谈判，主要是美国和新加坡的。

    “我们扬子基金在北京收购了中远的远洋新干线，在天津，我们又在和复地合作，我们目前比较关注的城市有南京、重庆和大连。”扬子基金北京代表处投资顾问陈广宇透露。

    世邦魏理仕一季度研究报告更是显示出了外资涌入的热流。今年第一季度至少有5亿美元投入到中国内地的房地产市场。从投资地区看，约有50%的资金投在了北京，约43%投在上海，其余资金投在大连、哈尔滨、武汉、南京等二线城市。

    而另一公开消息则表明，今年第一季度，中国FDI（外资直接投资）里大约有180亿美元的资金来历不明。

    利弊权衡

    6月初，记者在采访上海城开总经理倪建达时，他坦言，“外资进入有利有弊，政府一定是在权衡了各方面利益之后才能作出决策。”

    而在业内，有关此项政策利弊的辩论也是热火朝天。

    “外资进入不一定是一件坏事。”张华纲认为，目前外资进入的主要是商务地产市场，而中国商务地产的经验显然与国外有很大差距，外资的进入可以促进商务地产开发水平的提高。

    “现在的确是有大量的海外资金进入中国，但是，这在中国房地产里还不是主流。”东中西部区域发展和改革研究院副院长孙飞认为，目前房地产行业中银行贷款的比例占到了99％，外资的比例非常少，还不足以影响到整个房地产市场。

    “我觉得还是要看与基金合作的方式是什么样的。华贸与基金的合作形式是，五年之后，如果基金要出售已购项目，华贸有优先回购权，所以，我们与基金的合作不会影响项目本身的品质。”华贸中心总经理房超指出。

    也有不同意见者认为，外资对房地产经济可能会带来波动，是非常危险的。

    国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌日前在一公开场合提出，在中国今后的宏观调控中，资产价格特别是房地产价格是始终必须关注的领域，当今中国M2(广义货币)较快增长的比例意味着中国境内根本不缺资金，因此尽快出台对境外资金投资境内房地产有所限制的政策，是当务之急。

    “中国人花80万买房和外国人80万买房是不一样的，同样的房子，放一年不涨价，而在人民币升值的情况下，内资购房是不赚钱的，而外资一年以后卖房就是赚了。这种套利行为给宏观经济的稳定造成大量影响，扰乱了货币政策的正常执行，同时也夸大了人民币升值的市场需要。”中金公司首席经济学家哈继铭指出，应该征收针对外资买房的汇率调节税，这个税收如果有，便可以抑止热钱流入中国房地产。

    “如果高端市场1万元的价格不足以让整个市场看到变化的话，那么10万元呢？中端和低端市场一定会随之提升很多的。”王德勇认为，外资的进入对拉升房价肯定会有助推作用。

    倪建达也指出，外资进入是在赌人民币升值。一旦汇率发生变动，可以获取房地产价格上涨和人民币升值后的双重收益。“境外资本流入房地产会同时加大国际收支失衡和人民币汇率升值的压力。”