“国六条”下地产股伟大的成长

 近日，房地产股的整体稳定暂时让投资者对“国六条”的影响吃了一颗“定心丸”。

    “‘国六条’出来后，房地产股基本上都没有太大变化，整体是在上扬。”5月22日，中信证券分析师王德勇对记者说，“对于房地产股来说，‘国六条’是一个乐观的政策。”

    而从近日股市表现上看，受“五成按揭”之说的影响，房地产股从本月11日起连续三日整体暴跌，有的跌幅达20％之多，至央行“辟谣”之后开始反弹，17日，“国六条”发布布之日后，房地股没有再出现大幅跌涨。

    “然而，在我看来，近几年来，几乎每一个房地产的细化政策对于股市都是一个利空。”王德勇坦言，虽然“国六条”长期利好已无可厚非，但随之而来的细化政策还可能引发房地产股的短期波动，“但不至于伤筋动骨”。

    房地产再遇“红线”？

    “国六条”的出台缘于房价上涨过快。

    5月17日，国务院常务会议指出，“去年房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制，但房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快。”

    而据记者了解，有些地区特别是北京、深圳、广州、大连等城市，房价的增长速度比调控以前还要快。

    股市上，房地产板块也是一路高歌。

    王德勇把去年以来房地产股的这种变化称为“伟大的成长”。

    “伟大的成长是说，不仅成长的速度快，而且数量多。”王德勇进一步解释，去年以来，很多房地产股都在以30％、50％甚至100％的速度高速成长，而且这种高增长涉及到了60％的房地产上市公司，“范围非常广泛”。

    

    以几大上市公司为例，万科A（000002 .SZ）和陆家嘴（600663 .SH）的股价今年以来分别上涨了41%，而世茂股份（600823 .SH）的上升幅度为23%。房地产行业的“热度”显然已将房地产股“烘热”，更让房地产上市公司通过股市取得了“盆满钵满”的融资业绩。

    此时出台“国六条”，无异于在房地产业面前亮出一道“红线”。

    “房价上涨的确快了点。”北京首创集团总经理刘晓光在接受本报记者采访时语气非常委婉，他首先肯定了去年宏观调控的效应。“去年的‘国八条’让房地产市场进一步规范，更加透明，也使得金融机制向多元化发展。有的企业可能还用银行贷款，但是有不少企业开始引进机构投资者，或者和基金合作，还有的企业通过发债来募集资金等等，宏观调控的效应还是比较明显。”

    “供给失衡的根本性问题并没有得到有效解决。”刘晓光坦承，供给失衡有两个结果，一是有人买不到适合自己的房子，另外就是房价上涨。“房价应该保持一种常态的发展，不应该大起大落。”

    “之前，业界对于国家出台新的宏观调控政策就有预测。”刘晓光坦承，而对于供给失衡的调节势必将是新的宏观政策的重中之重。

    “仔细揣摩‘国六条’的文字表述，不难发现这样一个明显的变化，‘国六条’隐含着增加供给的政策含义。”北师大房地产研究中心主任董藩指出，两大明显的例子就是，首先，强调“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房”，其次，第一次提出“科学确定房地产开发土地供应规模”，“科学确定”意味着尊重供求关系的现状，土地供应计划会有适度放松，但不会太松。

    刘晓光指出，国务院出台“国六条”这个政策，是从不同角度如税收、利率，从结构，从土地供应，从规范市场秩序的角度来进行调控，非常正确。“特别是政策调控已经开始向供给层面倾斜。这是一个可喜的变化。”

    而这个可喜变化的背后就是已经开始的房地产“二次调控”。

    “牛市”还是“熊市”？

    然而，有不少业内人士认为，对于房地产业及房地产股来说，真正的“红线”还不是“国六条”本身，而是“国六条”之后相继出台的细化政策。

    “仅仅从‘国六条’本身来讲，对于房地产股绝对是一个利好。”王德勇这样分析，“国六条”再次强调了房地产业经济支柱的地位。“说明，国家不是在打压房地产，而是要让房地产业健康协调地发展。”

    “一些针对性的政策也相对温和。”王德勇向记者坦言，比如，“国六条”提出，“有区别地适度调整信贷政策”。说明包括提高首付比例等在内的信贷政策不会一刀切，如之前对信贷政策的恐慌基本上不会出现。

    “‘国六条’本身对于股市来说并没有利空的东西。”王德勇再次强调，“‘国六条’之后的这段时间，股市相对稳定。”

    对于“国六条”对股市的影响，有业内人士戏称：掉下来的最后一只“鞋子”，而不是“锤子”。此言说明，“国六条”并没有伤及房地产上市公司的投资价值。

    “不可否认，‘国六条’本身的调控对于房地产会起到一定的抑制作用，但是在细化政策没有出来之前，其影响仍然有限。”王德勇认为，长期来看，对房地产市场的调控并不会改变资金流向，股市继续向好的“牛市”基调不变。

    “但很难保证房地产不会有短期的波动。”王德勇说，近几年来，几乎每一次的房地产细化政策对于股市基本都是利空。“细化政策可能还会让房地产股的表现有所波动。”

    “五成按揭之说”所引发的房地产股暴跌已经足以看出，股市对于政策的敏感。

    “当天，光万科一只股票就让我损失非常惨重。”股民曹小姐向记者坦言，虽然，之后的反弹让这种损失很快得到平复，但是，当时的恐慌还记忆犹新。

    “国六条”更多的是一个框架式的政策，截至目前，有关的细化政策还没有正式出炉，房地产股的短期变化也更是扣人心弦。

    “据说，近日，建设部等七部委所谓的‘量化’政策、央行提高首付比例的指导性政策、房地产交易税的调整政策以及经济适用房的新政策都会相继出来。”5月20日，一位内部知情人士向记者透露。

    而据记者了解，目前，国家已经制定了一系列的房地产二次调控政策，只是一个出台时间表的问题。

    “短期内，房地产板块仍面临着政策风险。”王德勇坦言。

    “我认为房地产股在新政策下的走势会是先抑而扬。”中国企业海外发展中心主任孙飞博土在接受本报记者采访时坦言，“‘国六条’及后续细化政策，比如有可能出台的央行信贷指导性政策，将会从需求角度对投资、投机行为加以限制，从而抑制消费冲动。“房地产整个市场也会随之受到抑制，股市短期波动在所难免，上市公司收益降低。”

    “这种调整可能会有短暂的阵痛，但实际上对房地产业及股市的健康持续发展是有好处的。”孙飞指出，这种先抑后扬不会波及到大的宏观经济层面，但是如果不加以调控所导致的房地产泡沫破灭，却会给宏观经济带来致命性的打击。“现在是利空，长远是利好。”